경매를 시작하려는 많은 초보자들은 ‘어디서 물건을 찾지?’부터 고민하지만, 진짜 리스크는 ‘용어를 모르는 것’에서 시작됩니다. 입찰표, 말소기준권리, 유치권, 대위변제처럼 익숙하지 않은 용어를 모르고 낙찰을 받으면 낭패를 볼 수 있습니다.
이 글에서는 경매 초보자를 위한 필수 용어 20가지를 초등학생도 이해할 수 있도록 쉽게 풀어 설명합니다.
서론: 경매, 용어부터 이해해야 실수 없다.
경매는 분명 ‘싸게 부동산을 살 수 있는 기회’입니다. 하지만 경매는 일반 매매보다 훨씬 복잡한 절차와 법적 위험을 안고 있습니다. 그리고 이 복잡함은 대부분 생소한 ‘용어’에서 시작됩니다.
대부분의 초보 투자자들은 입찰표는 어떻게 쓰는지, 말소기준권리는 무엇인지, 대위변제와 유치권은 왜 중요한지 모른 채 입찰에 나섰다가 낙찰 후 큰 금전적 손실을 경험합니다.
이번 글에서는 경매 절차 전반에서 반드시 알아야 할 필수 용어 20가지를 쉽게 설명하고, 실제 어떻게 쓰이는지 실무 중심으로 정리해드립니다.
✅ 목차
- 입찰과 낙찰 과정에서 꼭 알아야 할 용어
- 권리분석 시 반드시 확인할 개념
- 명도와 낙찰 후 절차에 등장하는 용어
1. 입찰과 낙찰 과정에서 꼭 알아야 할 용어
1) 입찰표: 경매에 참여할 때 제출하는 서류. 금액, 입찰자 정보를 기입합니다.
2) 최저매각가격: 경매에 참여하기 위한 최소 가격. 감정가에서 유찰될수록 낮아집니다.
3) 입찰보증금: 입찰 시 법원에 납부해야 하는 보증금. 낙찰 실패 시 환급됩니다.
4) 감정가: 감정평가사가 산정한 기준가. 최저가 책정의 기준이 됩니다.
5) 낙찰: 가장 높은 입찰가를 쓴 사람이 물건을 얻는 것.
6) 매각기일: 실제 입찰이 이루어지는 날. 반드시 현장 참석해야 합니다.
7) 매각허가결정: 낙찰자가 확정되고 법원이 이를 승인한 판결. 이후 잔금납부 단계로 넘어갑니다.
2. 권리분석 시 반드시 확인할 개념
8) 등기부등본: 부동산의 소유권과 설정된 권리를 확인하는 공식 문서입니다.
9) 말소기준권리: 경매를 통해 어떤 권리가 말소되는지를 판단하는 기준. 이보다 뒤에 설정된 권리는 소멸합니다.
10) 대위변제: 다른 채권자가 대신 채무를 갚고 권리를 넘겨받는 것. 배당과 권리 인수에 큰 영향을 미칩니다.
11) 유치권: 건물 수리업자가 비용을 받지 못했을 때 점유를 유지하며 반환을 거부할 수 있는 권리. 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.
12) 점유자: 해당 부동산에 현재 살거나 사용하는 사람. 명도 문제의 핵심입니다.
13) 전입세대열람원: 해당 주소에 주민등록된 인원을 확인하는 공문서. 보증금 반환 여부에 중요한 단서입니다.
14) 임차인: 세입자. 보증금과 대항력 여부가 중요한 판단 요소입니다.
15) 배당요구종기일: 이해관계자(세입자 등)가 배당을 신청할 수 있는 마지막 날짜.
3. 명도와 낙찰 후 절차에 등장하는 용어
16) 명도: 낙찰자가 해당 부동산을 실제로 점유하게 되는 과정. 가장 실무 리스크가 큽니다.
17) 인도명령: 점유자가 자진 퇴거하지 않을 경우 법원을 통해 강제로 퇴거를 명령받는 절차입니다.
18) 잔금납부기한: 낙찰 이후 법원에서 정한 날짜 내에 잔금을 완납해야 매각이 확정됩니다.
19) 부동산 인도집행: 인도명령 이후에도 퇴거하지 않는 경우 법적 강제로 집행하는 절차입니다.
20) 사용승낙서: 해당 부동산을 사용하고 있는 점유자가 낙찰자에게 공간을 인도하겠다는 동의서. 자진 명도의 증거가 됩니다.
결론: 용어를 이해하면 리스크를 줄일 수 있다.
경매는 정보 게임입니다. 낙찰가 싸게 받는 것도 중요하지만, 그보다 중요한 것은 ‘문제없는 물건을 고르는 능력’입니다. 그리고 그 시작은 바로 용어의 이해입니다.
이번 글에서 소개한 20가지 용어는 입찰 전·후, 권리분석, 명도 등 전체 과정에 걸쳐 반복해서 등장합니다. 이 용어들을 정확히 알고 있으면, 경매에서 가장 흔한 실수인 '보증금 날리기', '명도 실패' 등을 피할 수 있습니다.
📌 Tip: 글을 저장해두고 경매 검색 시 함께 참고하세요. 실제 물건을 보며 이 용어들을 익히는 것이 학습에 가장 효과적입니다.