등기부등본 해석법과 권리분석 실전 예시 (말소기준권리, 임차인 확인, 인수주의)
경매에서 손해 보지 않으려면 등기부터 제대로 봐야 한다
주택 경매에서 가장 중요한 기술은 권리분석입니다. 아무리 감정가가 낮고 입지가 좋아 보여도, 위험한 권리가 남아 있다면 낙찰 후 큰 손해를 볼 수 있습니다. 권리분석의 출발점은 바로 등기부등본입니다.
이번 글에서는 등기부등본 보는 법, 말소기준권리와 임차인 확인, 실전 예시와 인수주의 케이스를 기준으로 실전에서 바로 써먹을 수 있는 권리분석 방법을 알려드립니다.
목차
- 1. 등기부등본 구조, 어디부터 어떻게 읽어야 할까?
- 2. 말소기준권리와 임차인 권리 확인법
- 3. 실전 권리분석 예시와 인수주의 사례
1. 등기부등본 구조, 어디부터 어떻게 읽어야 할까?
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.
- 표제부: 부동산의 주소, 지목, 면적 등 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 권리 (소유자, 가압류 등)
- 을구: 소유권 외 권리 (근저당, 임차권 등)
접수일이 빠른 권리가 먼저 효력을 가지며, 가장 먼저 설정된 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 이후 권리는 대부분 경매로 소멸되지만, 그보다 앞선 권리는 인수 대상이 될 수 있습니다.
2. 말소기준권리와 임차인 권리 확인법
말소기준권리는 보통 첫 번째 근저당이며, 이 기준보다 앞선 권리는 경매로도 소멸되지 않습니다.
임차인 분석 체크포인트:
- 전입신고 여부
- 확정일자 유무
- 계약일과 등기 접수일 비교
전입 + 확정일자 + 계약일이 말소기준보다 빠르면 보증금을 인수해야 합니다. 현황조사서, 매각물건명세서와 함께 분석해야 안전합니다.
3. 실전 권리분석 예시와 인수주의 사례
예시 1 (안전): 말소기준: 2021.05.10, 임차인 전입: 2021.06.01 → 인수 없음
예시 2 (위험): 말소기준: 2020.12.15, 임차인 전입: 2020.11.01 → 보증금 인수 대상
입찰 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 접수일 순서를 파악하세요. 실수하면 보증금 수천만 원을 떠안을 수 있습니다.
결론: 권리분석은 경매의 생존 기술이다.
등기부등본은 경매의 첫 관문입니다. 갑구와 을구를 정확히 해석하고, 말소기준권리와 임차인 정보를 종합적으로 분석해야 수익형 낙찰이 가능합니다. 직접 연습하며 분석 습관을 들이세요. 낙찰자의 승부는 등기부에서 시작됩니다.