부동산 경매 실전, 낙찰보다 중요한 입찰 전 7가지 준비 – 실패하지 않는 투자자를 위한 전략 노트

경매는 입찰장에서 결정되는 싸움처럼 보이지만, 실은 입찰 전에 이미 승패가 갈라진다. ‘어디까지 써야 할까?’를 입찰장에서 고민하는 사람은 이미 진 게임을 하고 있다.

진짜 고수는 이미 입찰 3일 전, 투자 가능 금액, 낙찰 희망가, 수익 모델까지 끝내놓는다. 입찰은 단순히 높은 금액을 적는 일이 아니라 리스크를 통제하는 전략적 선택이다.

입지보다 ‘권리관계’가 먼저다 – 등기부 분석법

초보자는 입지만 본다. 그러나 고수는 먼저 등기부를 연다. 말소기준권리가 무엇인지 모른다면, 지금 당장 경매를 멈춰야 한다. 등기부를 분석할 때 가장 먼저 봐야 할 것은 다음 세 가지다:

등기부를 통해 법적 리스크를 제거하지 않으면, 낙찰은 단순히 ‘비싼 종잇조각’이 될 수 있다.

임차인의 존재는 경매 최대 변수다. 특히 대항력 있는 임차인을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 수천만 원이 날아갈 수 있다. 아래는 반드시 체크해야 할 기준:

✅ 배당요구 안 한 대항력 임차인 → 낙찰자가 인수함
✅ 배당요구 한 대항력 임차인 → 배당받고 퇴거 대상

이걸 모르고 입찰하면, 법적 소송까지 가는 경우가 생긴다. 임차인 파악은 ‘입지 분석’보다 우선이다.

도면은 숫자지만, 현장은 감각이다. 아무리 좋은 감정평가서라도 다음은 절대 알 수 없다:

실제 사례:
경기도 성남시 A빌라는 구조상 좋고 입지도 우수했지만, 현장에 가보니 1층 전체가 곰팡이와 배관 누수로 손상돼 있었다. 낙찰자는 수리비 1,200만 원을 추가로 들였다.

즉, 실사 없이 입찰은 맹목이다.

많은 초보자가 ‘감정가’만 보고 입찰가를 정한다. 그건 위험하다. 경매 시세 판단에는 3개의 축이 있다:

예시:

👉 이 경우 ‘입찰가 마지노선’은 약 27,500만 원이다. 시세 흐름을 파악하지 못하면 과잉입찰의 함정에 빠진다.

‘입찰가만 있으면 된다’는 생각은 잘못됐다. 경매 후에는 다음이 필요하다:

자금계획을 수립할 때는 낙찰가 기준 + 10~15% 여유를 잡아야 한다.

✅ 예산 예시:

입찰 전 이 시뮬레이션이 없다면, 낙찰은 곧 자금난의 시작이 될 수 있다.

입찰 전에 ‘어떻게 수익을 낼 것인가’를 결정해야 한다.

전략	장점	리스크	추천 대상
전세 임대	안정적 수익	임차인 관리	장기 투자자
리모델링 후 전세	시세 상승 가능	공사비 부담	중급 투자자
리모델링 후 매각	단기차익 가능	거래세 발생	고수익 지향
보유 후 월세	월 수익 확보	공실 리스크	현금흐름 중시

낙찰 자체가 목적이 되면 안 된다. 수익 설계 없는 입찰은 곧 리스크다.

결론: 사전 준비는 손품이 아니라 전략이다
경매 투자는 ‘싸게 사기’가 목적이 아니다. 위험을 줄이고, 이익을 확정하는 게임이다.

입찰 전에 체크해야 할 7가지를 다시 정리하자:

이 7가지를 준비한 사람만이, 경매장에서 정확한 타이밍에 정확한 금액으로 진짜 ‘가성비 있는 낙찰’을 받을 수 있다.