🏗️ 2~3년 뒤, 부동산 공급은 어디서 줄어들까?건축허가와 착공 데이터로 미리 보는 '희소성 프리미엄'의 신호

아파트 분양 받을 때 제일 먼저 보는 게 뭘까요? 보통은 학군, 입지, 교통, 브랜드죠.

그런데 제가 요즘 제일 주목하는 건 “건축허가”랑 “착공” 데이터예요.

왜냐고요?
바로 이 두 가지 숫자가 앞으로 몇 년 뒤 어느 지역에 아파트가 부족해질지, 그걸 미리 알려주는 신호이기 때문입니다.

1️⃣ 공급은 갑자기 줄지 않습니다. 이미 ‘데이터’에 조짐이 보이거든요

아파트 한 채가 지어지려면 제일 먼저 ‘허가’부터 받습니다. 말 그대로 "건물 지어도 됩니다"라는 도장이 찍히는 거죠.

그리고 나서 몇 개월~1년 안에 공사가 시작됩니다. 이게 바로 ‘착공’입니다.

"지금 허가가 줄었다는 건, 2~3년 뒤 공급이 줄어든다는 뜻"

실제로, 제가 최근 국토부 건축허가통계 API 데이터를 뽑아서 서울 시내 자치구 몇 곳을 확인해봤는데요.

예를 들어 A구는,

• 2022년: 1,100건
• 2023년: 760건

무려 30% 이상 줄었습니다.
이건 단순한 행정통계가 아니에요. 몇 년 뒤에 "여긴 왜 이렇게 새 아파트가 안 나와?"라는 말이 나올 지역이 바로 이런 데입니다.

2️⃣ 착공 데이터는? 한마디로 ‘이제 곧 지어진다’는 실질 신호입니다

허가가 예정이라면, 착공은 진짜 실행입니다.

지금도 각 지자체 홈페이지를 잘 보면, RSS 형태로 착공 예정 아파트 리스트가 매주 올라옵니다.

예를 들어 종로구청은 이렇게 공지하죠:

• 위치: 종로구 창신동 123-4
• 용도: 공동주택
• 착공일: 2025.06.15
• 연면적: 18,000㎡

이런 데이터는 하나하나 보면 별거 아닌 것 같지만, 모아서 시간순으로 정리하면 공급의 실제 움직임을 보여주는 지도 입니다.
“어느 지역에서 지금 실제로 건설이 시작되고 있는가”를 실시간으로 볼 수 있는 거니까요.

3️⃣ 왜 이런 데이터가 중요한가요?

쉽게 말해, 이건 부동산 시장의 “날씨 예보” 같은 겁니다.

우리가 날씨를 예보 보고 내일 우산 챙기듯, 이 데이터를 보면 2~3년 뒤 공급부족 지역을 미리 알 수 있거든요.

단계	의미	시장 영향 시점
건축허가	지어도 된다는 승인	약 2~3년 후 공급량 반영
착공	실제 공사 시작	약 1.5~2년 후 입주 가능
분양	시장 공급 시작	현재 매매가 영향
준공	실제 입주 가능	전세가·실거주 경쟁 시작

"지금 허가가 줄면, 미래에 집이 귀해지고, 그 지역의 가격은 더 오를 가능성이 크다."

4️⃣ 실수요자에게는?

지금 전세나 매매로 이사 갈 계획이라면, 꼭 보세요.

공급이 줄어드는 동네에 미리 들어가 두면,
나중에 전세 매물 품귀에 고생할 가능성을 줄일 수 있어요.

반대로 공급이 확 느는 동네는,
입주 물량 몰릴 때 가격이 살짝 눌릴 수도 있어요.
이건 전세든 매매든 모두에게 중요한 힌트예요.

5️⃣ 투자자라면 더더욱 필수입니다

이 데이터는 말 그대로 "선행지표"입니다.
다른 사람들보다 먼저 보고, 먼저 움직일 수 있는 신호죠.

예를 들어,

• 지금 착공도 거의 없고,
• 허가도 확 줄어든 곳인데,
• 이미 입지는 검증됐고,
• 전세 수요도 꾸준한 곳?

그런 곳은 몇 년 뒤 희소성이 분명 생깁니다.
투자자는 이런 타이밍을 캐치해야죠.
나중엔 뉴스 보고 알면 늦습니다.

6️⃣ 어떻게 데이터를 수집할까요? (초보자용 가이드)

건축허가통계 API (국토부 제공)
👉 https://data.go.kr

• 시도별, 월별 허가 건수 데이터
• Excel로도 다운 가능하고, Python으로 자동화도 쉬워요

착공 공고 RSS (지자체 홈페이지)

• 구청 홈페이지 → 고시/공고 → ‘RSS 구독’
• feedparser 같은 라이브러리 쓰면 파싱도 가능해요

데이터에 익숙하지 않아도 걱정 마세요.
요즘은 블로그나 유튜브에 따라 하기 쉽게 정리된 메뉴얼이 많습니다.

✨ 마무리하면서:
이제는 뉴스보다 ‘데이터’를 먼저 보세요

사람들은 종종 이렇게 묻습니다.
“어디가 오를까요?”, “언제 들어가야 할까요?”

제 대답은 단순해요.
“지금 허가와 착공이 줄어드는 지역을 눈여겨보세요.”

그게 2~3년 뒤, 시장에서 가장 귀한 자원이 될지도 모르니까요.
그리고 그걸 남들보다 먼저 본 사람만이, 먼저 움직일 수 있습니다.